北京市人民政府日前頒布《北京市房屋建筑使用安全管理辦法》(以下簡稱“《辦法》”)，將從2011年5月1日起開始實施。這是我市第一部對既有房屋建筑實施“全生命周期管理”的政府規章。

　　房屋建筑的正確使用、安全使用，不僅關系到城市既有房屋建筑的可持續發展，更關系到廣大人民群眾的生命財產安全。按照世界城市建設發展的一般規律，當人均GDP達到10000美元時，客觀要求城市建設和管理要由建設主導期逐漸向管理主導期轉變�？梢哉f，這個《辦法》正是順應了北京城市建設和發展的客觀規律應運而生的。

　　據介紹，《辦法》出臺的背景、主要特點和主要內容如下：

　　《辦法》出臺的背景

　　截至2009年底，我市房屋建筑總面積已經達到9.03億平方米，其中，城鎮7億平方米，農村2.03億平方米。無論從既有房屋建筑的總量上，還是從城市建設管理的客觀要求上看，加強既有房屋建筑使用安全管理都顯得十分緊迫和必要。

　　一是，受經濟發展水平制約，早期建成的房屋建筑標準比較低。大家知道，我們國家在不同年代建設的房屋建筑，由于設計標準、建筑材料以及施工工藝都存在一定差異，隨著房屋建筑使用年限增長，建筑結構、部件和設備逐漸老化，使用安全管理的社會需求日益迫切。

　　二是，我們在既有房屋建筑使用安全觀念上還存在一些不適應、不合拍的問題。長期住房福利制度下培養出來的房屋使用安全責任觀念，已經不再適應住房私有化條件下的管理規律，所有權人、使用人、管理人缺乏對房屋建筑進行維護保養的意識，致使使用安全責任不落實，權利義務不明確。另外，人們還普遍缺乏房屋建筑使用安全的一般常識。

　　三是，對房屋建筑使用安全的管理理念已經落后于房屋建筑的發展形勢。長期以來，對既有房屋建筑的管理還停留在“重事后、輕事前”、“重治危、輕防危”的被動管理階段。

　　四是，行政管理手段還存在不配套、不完善的問題。首先，現行的法規政策對房屋建筑安全檢查和安全隱患治理缺乏有效監管手段，對諸如擅自拆改結構、超設計荷載使用等危及公共安全的行為缺乏強有力的制止措施；其次，房屋安全鑒定機構水平良莠不齊，與房屋建筑結構類型復雜等客觀實際要求還有較大差距；第三，還沒有形成對人員密集的公共建筑強化管理的態勢；第四，城市危險房屋的治理還沒有一套規范、有序、可操作的強制程序。

　　在充分認識我市既有房屋建筑管理形勢的前提下，我們邀請了國內眾多房屋建筑管理專家，對我市既有房屋建筑管理進行了4年的全面、深入、系統的調查研究，在市政府法制辦的主導下，自2009年正式啟動立法調研，經過專題研討、公開征求意見，最終形成了這個《辦法》。

　　《辦法》的主要特點

　　作為北京市第一部對既有房屋建筑使用安全管理進行規范的政府規章，《辦法》有一些特點值得我在這里向各位做一個歸納介紹。

　　(一)貫徹了“全生命周期管理”理念，形成了完整的管理鏈條。

　　“全生命周期管理”，是世界先進城市對既有房屋建筑實施管理的通行的先進理念。“全生命周期管理”就是把房屋建筑從“出生”到“滅失”，看作一個生命周期，在每一個管理階段實施必要管理，并使每一個環節有效銜接，形成管理鏈條。這個“全生命周期”通常被劃分為三個重要階段：第一階段，就是開發、建設單位履行保修責任階段；第二階段，就是業主通過一定形式對房屋建筑進行專業化維修、養護和管理，使其在設計使用期內保持良好的使用狀態；第三階段，就是業主在房屋建筑達到設計使用年限時再投入，對房屋建筑進行大修，延長其使用壽命。

　　在“全生命周期管理”理念指導下，《辦法》著重建立、完善了管理鏈條，對房屋建筑從“出生”到“滅失”整個過程的使用行為、檢查維護、安全評估與鑒定、安全問題治理等各個環節進行了規范，實現了各個階段、各個環節都有人管、有招管。改變了過去“重事后、輕事前”、“重治危、輕防�！钡谋粍庸芾矸绞�，實現了由“治�！毕颉胺牢！薄⒂伞笆潞蠊芾怼毕颉笆虑肮芾怼�、由“被動管理”向“主動管理”的轉變，從而更加符合房屋建筑使用安全管理的客觀規律。

　　(二)堅持了業主負責、政府主導、整體利益優先的原則。

　　“業主負責”，就是要根據《物權法》的精神，明確所有權人在行使對房屋建筑的法定權利的同時，必須承擔的對房屋建筑進行風險預防、維修資金投入、持續管理等相應義務。

　　“政府主導”，就是要將房屋建筑管理納入法治的軌道。房屋建筑管理涉及主體眾多，如果沒有良好的法治作為保障，極易出現弱勢群體和公共利益受到侵害的情形。同時明確安全管理對象、程序、標準、資金來源以及政策激勵措施等，提高安全管理工作的科學性和規范性。

　　“整體利益優先”，就是要強化政府對房屋建筑管理工作的統籌與協調能力，建立有效的利益協調機制，從而維護大多數人的利益。比如，一棟住宅樓中有一戶私自拆改承重結構、改變使用用途，會對整棟建筑構成威脅，這種行為就違反了整體利益優先的原則�！掇k法》新創設的安全評估環節，以及人員密集的公共建筑安全評估頻率高于一般建筑的規定，也是遵循整體利益優先這一原則，與國際先進城市的通行做法是接軌的。

　　(三)突出了對所有權人、管理人的觀念引導，從制度上確立了專業化管理的核心價值。

　　房屋建筑管理體系由建設和使用兩大部分構成。房屋建筑建設管理體系的核心是保證質量；房屋建筑使用管理體系的核心是保證安全。長期以來，一些物業服務企業和自管房單位，并沒有把對房屋建筑本體的維修、養護和管理作為自己存在的核心價值，反而把管理重點放在了物業區劃內綠化、保安、保潔等服務性工作上，廣大業主也沒有用物業的完好使用、保值升值等核心價值來要求物業服務企業。現實生活中，業主和物業服務企業存在的大量糾紛和矛盾，鮮少見到體現在物業企業核心價值上。這充分說明物業所有權人、管理人在對房屋建筑管理核心價值的認識上，存在著觀念上的誤區和偏差�！掇k法》對所有權人、管理人、使用人都從保證房屋建筑使用安全的各個環節進行了突出強調，并賦予所有權人、管理人、使用人權利和義務。比如，強調了管理人對房屋建筑使用安全應承擔的責任，要求定期對房屋建筑進行檢查維護，建立細致到戶的“安全管理檔案”；發現安全問題，應當及時向所有權人和有關行政部門報告；對危害使用安全的行為進行制止等等。

　　(四)加強了對房屋安全鑒定機構和評估、鑒定活動的監管，強化了專業化機構的作用。

　　主要表現在三個方面：一是完善房屋安全鑒定管理機制，引入質量檢測機構，建立備案制度，加強對房屋安全鑒定機構的監管。二是規范房屋安全鑒定報告的內容。在形式要件上統一鑒定報告文本；在實質要件上嚴格鑒定結論的形成過程，規定鑒定報告中涉及結構體系計算的，應當由具備相應資格的注冊結構工程師出具計算書，涉及結構實體檢測的，應當由經過相應計量認證的單位出具檢測數據。三是完善房屋安全鑒定結論異議處理機制，對委托人或者利害關系人對房屋安全鑒定結論有異議的，做出了委托重新鑒定的程序性規定。

　　(五)實現了建設和管理兩大體系的有效銜接。

　　《辦法》規定，在房屋建筑交付使用時，建設單位應當提交質量保證書、使用說明書，明示房屋建筑的性能指標、使用與維護保養要求，并按照規定和約定承擔保修責任。房屋建筑的勘察、設計、施工、監理等單位依法承擔相應的質量安全責任。讓建設單位進入了管理體系，有效地實現了兩大體系的對接。

　　(六)創新了管理手段，提高了落實的針對性、有效性。

　　《辦法》提出多種嶄新的管理手段，提出了“禁止制度”、“報告制度”、“專業鑒定管理制度”三大制度，實現了房屋建筑使用安全管理由“治”到“防”的轉變。此外，《辦法》明確規定了在危險房屋治理過程中，人員安置和低收入家庭的救濟措施，突出了以人為本的理念；強化了對公共建筑使用安全的管理，實施強制性安全評估；為每戶房屋建筑建立“安全管理檔案”，完整記錄房屋建筑的使用管理過程，提高房屋建筑使用安全的管理效率。

　　《辦法》相關條文解讀

　　(一)明確了房屋建筑使用安全管理的主體責任。

　　《辦法》規定，房屋建筑所有權人(權屬不明時則為實際占有人)承擔房屋建筑使用安全責任；受托管理人(物業服務企業或其他單位、個人)按照規定和約定承擔房屋建筑使用安全管理責任；使用人應當承擔安全使用房屋建筑，并配合所有權人、管理人對房屋建筑的檢查維護、安全評估、安全鑒定、抗震鑒定、安全問題治理等活動的責任。

　　所有權人或者管理人應當對房屋建筑進行檢查維護，發現危及房屋建筑使用安全的問題時，應當及時向住房城鄉建設行政主管部門報告，并有權對危害房屋建筑使用安全的行為進行制止。

　　(二)更加科學地界定了適用對象。

　　《辦法》的適用對象為本市行政區域內依法建造或者登記的各類房屋建筑及其附屬構筑物和配套設施設備。包括居住建筑、公共建筑、工業建筑，及其附屬構筑物和配套的線路、管道、設備。其中，附屬構筑物是指房屋配套建設的圍墻、煙囪、水塔等；設備是指電梯、壓力容器、鍋爐與壓力管線、燃氣設施、消防設施、電氣設施、防雷裝置和二次供水設備等。居住建筑如普通住宅、公寓、別墅等；公共建筑是供人們進行社會活動的非生產性建筑物，例如辦公樓、圖書館、學校、醫院、劇院、商場、旅館、車站、體育館、展覽館等；工業建筑如廠房等。因此，實現了房屋建筑使用安全管理適用對象上的全覆蓋。

　　(三)設立了禁止、報告和鑒定管理三大制度。

　　1.禁止制度。為保證房屋建筑使用安全，禁止擅自變動房屋建筑主體和承重結構；禁止超過設計使用荷載使用房屋；禁止損害或擅自拆改共用設施設備；禁止違法存放爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性等危險物品等等。

　　2.報告制度。所有權人或管理人發現危及房屋建筑使用安全問題時，應報告屬地住房城鄉建設行政主管部門，同時告知使用人和其他利害關系人以便其采取措施保證安全。經鑒定為危險房屋的，房屋安全鑒定機構應當在作出鑒定結論24小時內書面告知委托人，同時報告屬地住房城鄉建設行政主管部門。

　　3.專業鑒定管理制度。房屋安全鑒定機構應當具備相應的能力，并在規定的條件下開展房屋建筑安全評估、安全鑒定工作。房屋安全鑒定機構應按國家和我市相關規定和技術標準進行評估與鑒定，及時、準確、真實地向委托人出具房屋建筑安全評估、安全鑒定報告。

　　(四)對房屋建筑裝修活動做出了明確要求。

　　《辦法》規定，區分所有權的房屋建筑主體和承重結構屬于房屋建筑的共有部分，進行裝飾裝修活動需要變動建筑主體和承重結構的，須經全體所有權人共同決定后，方可委托具有相應資質的設計單位出具設計方案，裝飾裝修企業應當按照設計方案進行施工。

　　(五)明確了安全評估的時限，并做好了與安全鑒定的有效對接。

　　《辦法》規定，房屋建筑所有權人應當根據房屋建筑類型、設計使用年限、使用時間等情況，按照規定定期委托房屋安全鑒定機構進行安全評估。學校、幼兒園、醫院、體育場館、商場、圖書館、公共娛樂場所、賓館、飯店以及客運車站候車廳、機場候機廳等人員密集的公共建筑，應當每5年進行一次安全評估；達到設計使用年限需要繼續使用的，應當每2年進行一次安全評估�！掇k法》還規定，經安全評估發現房屋建筑存在安全隱患的，所有權人應當委托房屋安全鑒定機構進行安全鑒定；所有權人不履責的，屬地住房城鄉建設行政主管部門可以采用督促和指定有關單位代為履行等措施。

　　(六)明確了房屋建筑鑒定的范圍。

　　《辦法》對于什么樣的房屋建筑應該進行安全鑒定、什么樣的房屋建筑應該進行抗震鑒定做出了明確規定。

　　房屋建筑有下列情形之一的，所有權人應當委托房屋安全鑒定機構進行安全鑒定：出現開裂、變形等結構損傷的；出現地基不均勻沉降的；因自然災害或者事故可能導致結構損傷的；未按照規定變動建筑主體和承重結構的；進行結構改造或者改變使用用途可能影響房屋建筑安全的；毗鄰的建設工程施工可能影響房屋建筑使用安全的；經安全評估發現房屋建筑存在安全隱患需要進行安全鑒定的；其他依法應當進行安全鑒定的。

　　房屋建筑有下列情形的，所有權人應當委托進行抗震鑒定：達到設計使用年限需要繼續使用的；未采取抗震設防措施或者達不到現行抗震設防類別、烈度的；進行結構改造或者改變使用用途可能影響抗震性能的；其他依法應當進行抗震鑒定的。

　　(七)明確了危險房屋的治理程序。

　　經安全鑒定為危險房屋的，應當根據鑒定報告的處理建議使用或者停止使用房屋建筑。鑒定為觀察使用的，應當按照鑒定報告注明的觀察使用時限使用；鑒定為處理使用的，使用人應當按照鑒定報告限制使用的要求搬出危險部位，房屋建筑所有權人應當委托原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位出具解危技術措施方案，并按照設計單位確定的后續使用年限使用；鑒定為停止使用、整體拆除的，使用人應當停止使用，立即搬出。使用人拒不按規定搬出的，住房城鄉建設行政主管部門應當書面責令使用人搬出，情況緊急危及公共安全的，區縣人民政府可以責成有關部門組織強制搬出，并妥善安置。

　　使用人搬出的危險房屋為其唯一居住用房的，可以向房屋所在地區縣人民政府申請臨時安置住房。危險房屋治理結束后，使用人應當搬出臨時安置住房。低收入家庭承擔危險房屋治理費用有困難，或者在危險房屋治理期間支付臨時安置住房租金有困難的，可以申請補助，具體補助辦法由區縣人民政府制定。

　　(八)建立了房屋建筑安全信息管理機制

　　《辦法》規定，住房城鄉建設行政主管部門及有關部門應當建立房屋建筑使用安全信息通報和信息共享制度，實現對房屋建筑使用安全的綜合治理。住房城鄉建設行政主管部門建立房屋建筑安全信息檔案，發現擅自變動建筑主體和承重結構、應當進行安全鑒定未鑒定、經鑒定為危險房屋未治理等情況時應當及時記載并予以公布。房屋登記部門在辦理房屋轉移登記時應當告知受讓人查詢房屋建筑安全信息檔案。

　　房屋建筑所有權人未按照規定進行安全鑒定、抗震鑒定或者房屋建筑經鑒定為危險房屋未及時治理的，住房城鄉建設、規劃等行政主管部門應當按照各自職責督促所有權人及時履責；拒不履責的，行政主管部門可以指定有關單位代為履行，所需費用由所有權人承擔。

　　關于貫徹落實這個《辦法》的配套措施，比如拆改結構房屋注記、查詢問題，房屋建筑安全管理檔案的管理問題，房屋建筑安全評估技術標準，強制解危的救濟制度等等，都正在抓緊制定之中，將在5月1日《辦法》實施前公布。