建立質量、環境和職業健康安全一體的管理體系是物業管理企業完善內部管理，建立現代企業制度的必然趨勢，是成為高品質物業管理企業的標志。本文從以下幾個方面闡述上述管理體系的運行中應該注意和重點把握的幾個問題。
一、要有效地進行內部審核
內審，它能動態地顯示質量、環境和職業健康安全管理體系的運行狀況，是企業自我審核、自我約束、自我完善的一種系統性的活動，是保證公司管理體系更加有效運行的重要手段，同時也是通向管理評審和現場審核的重要環節，故內審要注意以下幾個方面的內容：
1.明確內審目的和范圍
內審的目的是驗證企業所制定的管理體系的符合性、有效性和適宜性，通過自我診斷的方式來發現問題并分析問題產生的原因，從而解決問題，防止同類問題的再次發生，以增強體系自身的免疫力和適宜性，目的不明確，就很容易迷失方向，使該發現的問題沒及時發現、解決。
范圍即管理體系覆蓋的范圍及其承諾和實施的范圍，一般以公司部門、場所、過程等來表示，內審時要主次分明，抓重點和難點問題出現且集中頻繁的部門展開工作，要圍繞與體系運行有直接關聯的部門和要素進行。
2.開好首末會議
首次會議是實施內審工作的開端，是審核組全體成員與受審方有關人員共同參加的會議。內審工作的成效，關鍵在于公司人員對內審工作的認識、理解和相互配合支持的程度。所以要利用首次會議統一思想，詳細陳述內審目的、范圍及依據，澄清有關問題。審核組和被審核部門之間應建立一種相互信任、友好、和諧的協作關系。
末次會議的召開就意味著內審工作的結束，但內審中發現的不符合項的糾正工作要通過跟蹤驗證來完成，因此，要選擇一個適當的時機，把內審員和相關人員集中起來，通報內審情況，統一思想和認識，做好糾正措施的落實和跟蹤驗證。同時，對不符合項做統計、分析、歸納，讓大家充分了解管理體系運行中存在的問題，進一步完善體系的建立，為管理評審打下良好基礎。
二、明確環境因素和危險源是環境和職業健康安全管理體系的管理核心
各公司在識別其物業服務中環境因素和危險源，評價出重要環境因素和重大危險源，其目的在于制定環境和危險源的管理目標和指標。在此基礎上，進一步制定旨在實現目標和指標的環境和健康安全管理方案，明確規定有關職責和具體實施的方法及時間表，并根據其環境和健康安全方針、目標和指標，確定并控制與評價出的重要環境因素和重大危險源有關的運行和活動，確保這些活動在程序規定的條件下運行。
物業管理企業的運行活動中，可能是有對環境和安全健康產生重大影響的關鍵特性，例行的監視和測量工作必不可少，通過監視取得的環境績效，有關的運行控制和目標、指標的實現程度，客觀反映環境和職業健康安全管理體系運行的有效性，并針對發現的問題，采取適應的糾正或預防措施，以達到企業在環境因素和危險源的控制上形成一個PDCA的循環。
三、不斷強化人員培訓
1.明確培訓的目的
培訓的目的就是為了實現公司目標，滿足員工的發展要求，滿足客戶和其他相關方的需求和期望。通過培訓，使員工具備與工作有關的知識和技能。
2.培訓的主要內容：
1)與所從事的工作相關的專業知識、技術標準、方法、規范和儀器、設備原理等；
2)操作技能、管理技能、溝通技巧等；
3)相關法律法規和政策要求；
4)職業道德、行為規范和安全保衛方面的知識；
5)管理體系文件學習、質量、環境、安全意識的培訓。
3.培訓的組織實施
應根據公司制定的“人員培訓控制程序”的要求開展培訓，培訓的基本環節包括：制訂培訓計劃、按計劃進行培訓、培訓考核及效果評價、保持適當的培訓記錄四個方面。特別提醒注意的是，為了達到預期的培訓效果，要及時進行培訓考核和效果評價，并對結果加以改進，尋找改進的機會，制定整改措施，并將其納入下一階段的培訓計劃中。
四、不斷地進行體系文件的修改和完善
管理體系文件能否適應實際工作的需要，需要在實踐中不斷驗證、完善和補充。在文件更改時，應由文件更改提出人或部門負責填寫“文件更改申請單”，說明更改原因，對重要技術參數的更改應附有充分證據，并需經過原批準人的再次批準，需要注意的是，文件更改批準后，文件管理人員應及時辦理實施更改并同時做好更改標記或收回作廢的舊文件，對合同等文件的更改一定要得到顧客的認可。
五、全面貫徹持續改進的要求
持續改進是企業永恒的目的，因為物業服務質量是滿足顧客對服務、過程或體系要求的能力，而顧客對物業服務質量的要求是在不斷變化和提高的，為了取得競爭優勢就必須不斷改進和提高服務質量。
堅持物業服務質量改進是使物業服務質量的管理從追求符合發展到追求最佳化，持續改進能使企業的各項管理思想從單純的管理發展到創新。企業的持續改進應包括：了解現狀、建立目標、采取措施和分析結果，把更改納入企業文件等活動，具體做法有：
1)不斷完善質量、環境和職業健康按方針、目標和指標的建立和實施，公司全部體系的運行都是圍繞方針、目標和指標展開的。公司內各部門除了要對目標和指標進行分解、跟蹤實施總結外，還要依公司經營情況，適時對目標和指標進行完善和提高，并在公司內營造一個激勵改進的氛圍和環境。
2)通過內部審核，了解和發現管理體系運行中的一些薄弱環節，并通過數據分析等手段，找出顧客不滿意、服務不好、過程不穩定的事項，并及時實施糾正和預防措施，避免不合格的發生和再發生。
3)通過管理評審中對管理體系的適宜性、充分性、有效性進行評價，發現管理體系有效持續改進的機會。
六、全員參與，克服體系運行中的冷熱病
從文件的編寫，到方針、目標的實現等一系列管理體系的運行中都需要集思廣益，使之融入到整個管理體系中，要跳出體系的運行責任只落在幾個人身上的怪圈，只有全員參與，才能實現企業方針、目標和指標，只有全員參與，才能充分調動員工的積極性和創造性，才能提高企業的整體素質，體現以人為本的思想。
同時，要努力克服體系運行中的冷熱病，具體表現為：只有到了內審的時候才開始意識到企業在貫標，才開始不慌不忙地找資料、補記錄、寫回記錄，到需要進行管理評審時才開始倉促地進行目標實現情況的分析，才來進行數據的東拼西湊，到接受外審時，才開始緊張忙碌一陣子，過后，又恢復常態，依舊我行我素，以前怎么做，還怎么做，體系文件的要求，“辦事按依據，辦完留證據”的準則都扔到了一邊去。這樣的運行，只能是形式上的貫標，難以起到提升企業整體素質、工作質量和效果的作用。這一點在體系運行過程中應尤為注意并努力糾正和克服。
3.培訓的組織實施
應根據公司制定的“人員培訓控制程序”的要求開展培訓，培訓的基本環節包括：制訂培訓計劃、按計劃進行培訓、培訓考核及效果評價、保持適當的培訓記錄四個方面。特別提醒注意的是，為了達到預期的培訓效果，要及時進行培訓考核和效果評價，并對結果加以改進，尋找改進的機會，制定整改措施，并將其納入下一階段的培訓計劃中。